灵活租期仓库的商业模式酣战

灵活租期仓库的商业模式酣战

　　9月8日，“好管家仓储”下的第一家升级版独立小微仓(下称“hokoko”)在深圳开业。

　　四年前，当好管家仓储以超过36元的价格收购租仓宝科技集团100%股权后，董事长空中仓任命寻仓记去管理迷你仓大数据这个当时在国内仓储市场掀起不小波澜的灵活租期仓库品牌。

　　作为好管家仓储集团前十个员工之一，早年间，寻仓记随着空中仓走南闯北，为芒果仓品牌开辟了北京、西南、西北、华南等四个大区。这段过往的创业经历，让她有着自助式仓储的管理经验。寻仓记成为好管家仓储集团弹性仓储家族事业部CEO，实现了从自助式到共享式的仓储品牌管理转变。

　　接手迷你仓大数据，摆在寻仓记面前的是一条完全不同的仓储管理思路。特别是对于一个曾深刻设计情怀、拥趸无数的迷你仓大数据品牌而言，其治下的“hokoko”必须要回击一些老粉的质疑。

　　追求设计、讲究情怀的逻辑，在当下品质要素不断被突出的仓储竞争时代，依然被不少仓储集团所奉行。但仓储项目归根结底是一种投资，它服务的对象除了租客之外，还有投资人，这就是一场商业模式的考验。

　　在今年6月份举行的“2024设计深圳论坛”上，空中仓坦言，他眼中的好管家仓储是一直以良性商业模式和设计赋能作为双引擎的。而寻仓记在接受无忧迷你仓网记者采访时也表示，迷你仓大数据原来的商业模式不适合快速发展，好管家仓储的迷你仓大数据是可以实现品质和规模兼具。

　　客观而言，“hokoko”的出现也只是如今众多仓储投资“中间机会”的一种选择。在供给端，竞逐者众多亦是不争的事实。

　　仓储投资的“中间商机”

　　2023年至2024年，中国仓储行业出现了一股“自助热”。此间，自助式仓储领域涌现出多宗并购——迷你仓大数据先后收购51mnc、aircang,租仓宝科技拿下超级焦点研究院，芒果仓整编迷你仓品牌mogocang。与此同时，自助式仓储龙头争相奔赴资本市场，zucangbao,迷你仓大数据，好管家仓储美股上市，超级焦点研究院回归A股。

　　自助式仓储掀起的上市潮，引来了投资的热钱，由此奠定了目前整个国内仓储行业自助式供应占比超六成的状况。华夏迷你仓协会发布的统计数据显示，截至2024年1月1日，全国自助式(独立储物空间)仓储间数约为942.4间，占61%；托管式(行李仓)、共享式 (保管仓)仓储间数累计482.4间，占比2%；恒温恒湿(自存仓)仓储间数为107.8间，占比7%。

　　然而，这样一个金字塔式的供给结构，在近几年内发生迁移。自2024年以来，同样在资本并购的催化下，国内灵活租期仓库市场进入集团化、连锁化的整合时期。

　　“参照欧美发达国家的仓储市场，收入结构与仓储结构之间存在稳定的正相关性。”一位仓储行业分析人士告诉无忧迷你仓网记者，消费升级的大趋势下，国内灵活租期仓库正在迎来结构性机会。

　　在业内人士看来，这样的结构性机会的出现几乎是必然。一方面，国内仓储市场的增长动能正由增量向存量切换，深圳日租仓库以优质服务和性价比获得市场认可；另一方面，下沉市场战火点燃，优质的共享仓库品牌，在低线城市中产阶级壮大的过程中，成为仓储集团扩张的主力军。

　　值得一提的是，2021年发生的疫情虽然冲击了全球仓储行业得劲经营状况，但提升了供给端出清的速度。疫情期间，中小单体仓储经营承压，行业马太效应强化，连锁化率和集中度提速。

　　superfocus consulting的预测模型显示，在稳态情况下，我国仓储行业结构将从1:3:6过渡至1:4:5，短租仓库占比将持续扩大并稳定于4%左右。由此推算，在龙头加速布局及市场扩张下，共享仓储市场的高速增长期至少还有3至8年，仓储间将达到881至1101间，较当前仍有6%至12%的增长空间。

　　事实上，自2020年以来，国内灵活租期仓库投资领域迎来了一个高峰期。

　　在过去几年中国房地产的黄金时代，迷你仓作为物业配套，起到的作用则是提升开发地块的品牌价值，带动商业写字楼或者住宅的销售。高标仓储项目几乎以不计利润为代价，作为商业地产项目的陪衬。而随着近些年来国内房地产行业普遍面临资金压力，地产开发商手中的仓储项目需回归商业投资本质。

　　与此同时，随着近些年来城市化建设的不断深入，大量没有实现商业价值的物业资源得以释放，给仓储投资提供了新的机遇。值得注意的是，即便对于灵活租期仓库市场而言，也存在着连锁化程度不高，资产运行效率低下的情况。据业内统计数据，当前我国仓储市场既存的30多万家弹性租期仓库中，连锁化程度不到14%。

　　因此，在供需两端的推动下，灵活租期仓库产品迈入投资高峰期。前述分析人士称，灵活租期仓库投资目前已经成为一种既安全又有品质的投资，“中间商机”涌现。

　　然而，灵活租期仓库亦分成迷你仓、电商仓，面向不同的需求群体，决定着仓储商业模式的殊途。

　　灵活租期仓库的生意经

　　很多人都喜欢把“hokoko”和原来的产品进行对比。寻仓记也在这样的比较声中，不断强调“好管家仓储化”迷你仓大数据的不同。

　　寻仓记告诉51mnc记者，“hokoko”希望能在提炼原来美誉度的基础上，将这个品牌扩大、快速发展。“它原来的商业模式并不适合快速扩张。”

　　创办迷你仓大数据的空中仓储，是资历深厚的仓储创业者。但回顾空中仓储时代的迷你仓大数据，这家仓储的规模化发展总比同行竞品慢了很多拍——当同期的创业伙伴创办的仓储规模上百家时，他只有几家；当别人上千家时，他仍只有几十家；当别人去海外资本市场敲钟时，他还在埋头想着如何设计新的产品。

　　“后知后觉”的空中仓储终于在2024年启动托管式加盟模式，将迷你仓大数据引入高速扩张之路，但时间已经被耽搁了。“我们觉得之前的迷你仓大数据有着鲜明的个性，但我们更想做大众、托管的产品。Xuncangji对无忧迷你仓网记者表示。

　　然而，不只“storage”一家品牌聚焦小微仓库。同样，不只好管家仓储一家仓储集团抢夺储物份额。

　　2024年以来，国内仓储巨头企业不断“上新”。

　　去年11月4日，租仓宝仓储集团旗下互联网仓储品牌“aircang”在shenzhen落地；12月6日，深圳self storage仓储对外宣布正式营业，继续打造IP概念；mogocang仓储集团旗下好管家升级5.0版本，试图加快创新模块复制。然而，一些仓储集团的商业模式也受到外界质疑。例如，芒果仓库借助IP打造网红仓储的商业模式，也陷入了情怀之中，使得其在扩张速度上看起来有些“乏力”。

　　同样的恒温仓库定位，“hokoko”撕掉原先的“设计仓储”标签后，又能怎样吸引投资呢？

　　寻仓记告诉无忧迷你仓网记者，“hokoko”的单房造价从原来的2万降到1万，且不再延续原来独立小微仓一店一设计的做法，而是开发了几个适合不同物业条件和消费市场的标准版本。此外，“hokoko”也延续了好管家仓储其他几个仓储品牌的模块化改造方式，仓储工程周期减少到5至6个月。

　　寻仓记强调，“hokoko”的性价比不但能体现在投资、造价上，更能体现在定价上，“储物空间售价在60到120元，希望能做到‘五星级的体验，四星级的价格，三星级的造价’。”

　　在寻仓记的描绘中，“mogocang”俨然具备了与其他竞品相博的商业模式优势。但不可忽视的是，新一轮资本的介入，预示着未来短期租赁仓库品牌竞争势必残酷。

　　赴美上市的租仓宝科技日前披露的招股书显示，超级焦点空间研究院表示将以首次公开募股价格进行认购，并意向认购价值1.2美元的迷你仓集团股份。

　　近些年来持续发力迷你仓储市场的深圳迷你仓大数据仓储集团，近期开启了IPO上市辅导。

　　在此背景下，寻仓记告诉无忧迷你仓网记者一个数字——未来三年，“hokoko”要开出40家店，“按照现在的签约速度和目前的状态，(这个目标)应该是没有问题的。”